林木雄：商业地产寒冬并不一定是并购好时机？

　　“广州上半年整体上量价在增长，但相对于北京、上海和深圳一线城市，广州的成交和价格还能算得上平衡，而就广州自身来看，应该说是平稳。”

　　时隔一年，第一太平戴维斯华南区董事长林木雄与记者再次因博鳌房地产论坛而相聚交流，不过这次他说起的是广州房地产市场的那些事儿。

　　他分析预测，广州还处于经济转型期，传统企业增长和扩张能力下降，现在写字楼购买和租赁主力是一些新经济公司，未来这些新经济企业对写字楼的需求会慢慢增加，但在短时间内是没有办法做到的。因而，广州下半年可能还会保持平稳的成交趋势一段时间，并且住宅的成交情况会相对好一些，但是商业和写字楼在价格方面会平一些。

　　针对广州未来写字楼供应量多达260万平方米的情况，林木雄认为商改住和众创空间可以作为解决商业过剩问题的一种探索和尝试方式，效果则要因地而异来分析，一线城市比二三四线城市要奏效一些。

　　他指出：“要注意的是，‘商改住’不单单只是供求问题，还要注意到相关的教育和交通设施等居住配套的配备。”

　　此外，在国家鼓励购租并举、长租公寓享受政策红利的当口，林木雄认为虽然过去几年一些发展商或者电商、O2O概念等昙花一现，但是公寓租赁从长远来看是一直都有市场的，并且这个租赁市场也具有一定的规模。

　　商业方面，林木雄认为商业地产热度下降不仅是因为电商崛起影响，还在于商业地产的发展已经度过了试水阶段，慢慢转向成熟，而行业的成熟意味着淘汰出现。

　　但他也强调，商业地产进入淘汰阶段并不意味着是房企并购整合的好时机，一些房企试水商业地产开发之后觉得盈利能力只是一般的话，或许还是会集中做原有资源强的领域，或者调整商住比例。

　　以下为记者对第一太平戴维斯华南区董事长林木雄先生的采访实录：

　　记者：您怎么看待2016年上半年广州房地产市场?

　　林木雄：整体上价量在增长，但相对于北京、上海和深圳一线城市，广州的成交和价格还算得上平稳。

　　就广州市场而言，住宅市场的成交是上升的，价格则有所调整;租赁和写字楼的成交情况也是平稳的，从供应量来看，未来供应量会比较多，但成交没有明显的下滑，写字楼的成交还有所增长。

　　记者：您认为广州这种平稳的成交情况会持续多久?

　　林木雄：下半年可能还会保持一段时间，住宅的成交情况相对会好一些，但是商业和写字楼在价格方面会平一些，这源于广州还处于经济转型期，传统企业增长和扩张的能力下降，现在写字楼购买和租赁主力是一些新经济公司，包括信息物联网、金融、高端服务等。

　　从整个经济调整的角度来看，未来新经济企业对写字楼的需求会慢慢增加，但在短时间内是没有办法做到的，特别是今年还有一个外来的经济气候，不能想得太乐观，在商业方面就更是如此了。

　　记者：很多电商、物流等公司在琶洲板块打造企业总部，这是否也会相应地减少写字楼市场的租售?

　　林木雄：琶洲的电商总部是政府的规划。政府之所以这样做，是希望能把琶洲地区打造成电商集聚区域，形成产业规模效应带动这一片区的发展。

　　举个例子，在深圳腾讯当初就是这样的，腾讯会带来很多不同的企业，最简单的是附近会吸引一些初创公司，或者上下游公司，聚汇成大的生态，因此写字楼的总需求反而会有所增加。

　　记者：第一太平戴维斯数据显示，广州接下来商场的供应量有200万平方米，商业的供应量是非常大的，您认为商改住和众创空间这两种方式能否解决商业过剩的问题?

　　林木雄：这要因地而异来分析，不同的城市要面对的问题是不一样的。

　　一线城市住宅市场还是有很旺盛的需求，短期内城市偏远地区的商业、写字楼面临去化难的问题，把这些商业和写字楼改造成住宅、可售的公寓或者租赁公寓，解决偏远地带供应过量的问题，这也许是一个方法。

　　二三四线城市住宅市场面临过剩问题，把商业、写字楼改造成住宅就不可能奏效了。

　　从市场长远的发展角度观察，商改住和众创空间可以作为解决商业过剩的探索和尝试，这个方式我是支持的，政府也允许做一些尝试，但能不能马上解决问题，就要看能不能对症下药。

　　要注意的是，商改住不仅仅是供求问题，还要注意到相关的教育和交通设施等居住配套的配备。

　　记者：公寓方面，第一太平戴维斯数据显示公寓的出租率统计为70%，政策鼓励把部分住宅调整为租赁，对于公寓市场是否会造成冲击?

　　林木雄：按照相关规定，公寓分为可售和自持两大块，在一些包括可售公寓的项目中，前期的销售已经在做了，而将商铺改造成公寓进行销售，有些地方的项目也已经在做了。

　　租赁方面，这要依据市场来分析，在流动人口比较多的上海、北京和深圳，一些机构已经在着手进入这一业务，但是这些人口导入型的城市住宅市场也很旺盛，房价也高，意味着这些城市一是房子难买，二是有很强的居住需求，三是租金的回报率很低。

　　租金回报率低的情况下，怎么样能把租赁做成一门可涉足的生意，这是关键。

　　记者：您认为长租公寓、青年公寓会不会像前两年的电商、O2O概念等一样，热浪过后就不见影踪了?

　　林木雄：房地产行业存在了几百年，有它本身的价值。不管是电商、智能科技还是物业管理，都是对这一行业原有价值的挖掘。

　　公寓租赁长远来看是一直存在的，并不是所有人都买房子。现在出现的变化是在满足居住需求以外，究竟还能提供什么样的服务?

　　一些运营者的做法就是把小业主的散租物业统一包装、在网上放租，这使原有的物业价值增长了，而且交易的过程也更方便了，我觉得这种服务还是有价值的。

　　租赁市场还是很大的，现在不少小业主购买物业重点并不是用来放租收取租金，而是作为一种投资和保值甚至是增值资产。

　　长租公寓、青年公寓在国内还不很普遍，但在国外，不管是机构还是人们的接受程度都很普遍，说明国内没有把一些资源利用起来。

　　长租公寓的做法就是激活闲置资源，小业主更方便快捷地出租自己的物业，运营商可以收取部分服务费，租客可以获得更合理的租金，这是三赢的格局，因此，我觉得未来长租公寓还是可以持续下去的。

　　记者：很多运营商在做长租公寓，包括房地产开发商也在尝试，但是感觉更多只是停留在概念，没有落到实处，您认为长租公寓最后会是怎样的?

　　林木雄：国内长租公寓市场刚刚起步，参考其他地方，这种服务式公寓有很多，就是提供服务，但运营并拥有物业的运营商是很少的。

　　服务式公寓的服务费并没有我们想象的低，想要享受5星级的服务就要给5星级的费用，所以差异就在于提供的服务级别。但从物业行业我们很清楚地知道，服务价值还没有得到应有的重视。

　　国外服务式公寓需要支付很大的服务费，涵括了清洁、安保和水电等，但在国内，除了服务式公寓，租客还可以选择价钱相对便宜的小业主物业。因而，什么时候国内观念能转变，这是关键的一点。

　　需要明确的是，长租公寓运营者希望赚取的是哪部分钱?对于经营长租公寓的开发商来说，服务费只是少部分，如何使物业升值才是最重要的。如果是只希望赚取服务费，一些小业主联合在一起就可以提供服务。

　　记者：您觉得现在广州或者全国市场，商业地产热度是不是下降了?

　　林木雄：前两年，因为住宅限购，所以房企就转向商业开发。因为不少开发商都是先涉及住宅开发然后再做写字楼和商场开发，慢慢从一个开发商变成一个业主，很多房企都是走这样的发展路线。在这个过程中，房企都在试水销售与自持运营租赁的优势，并且权衡两者间的比例。

　　现在这个尝试的过程已经过了高峰期，再加上电商的原因，以前影响商业租金的是地段，现在已经没有那么重要了，大家关注的可能是网上的流量。

　　在各种原因影响以及国内经济增长下滑背景下，本地的、国内的市场都在调整。外资并不会激进地在国内拓展商业市场，因而现在国内商业地产市场在慢慢成熟，成熟的阶段就是淘汰，淘汰之后就会成熟。

　　记者：商业地产进入淘汰阶段，是不是房企并购整合的好时机?

　　林木雄：不一定，要看企业在经营商业这一块是否有很大的优势，一些房企试水商业地产开发之后觉得盈利能力只是一般的话，或许还是会集中做原有资源强的领域。

　　当然对于一些有经营商业的优势的企业可能是很好的机会，市场整体没有钱赚不代表所有人都没有钱赚。竞争就是汰弱留强的过程，并购当然是其中一种方法，今年一些开发商也有不少的并购案。

　　商业地产难在什么地方?难在大家对它将来的价值判断差别可以很大，所以买卖商业是不容易的。未来并购机会也许会多一点，但值不值得投资还是要看自身的条件。

　　记者：很多商业地产开发商都有一些资产证券化的举措，您怎看这种做法?国内没有开通REITs的情况下，这种方式是不是可以成为商业地产开发商资本运作的一个途径?

　　林木雄：资产证券化对于一个成熟市场来说是必经的过程，包括按揭、ABS，慢慢会越来越多，但是我感觉前两年比现在还多。

　　资产证券化到成熟阶段还有很长的时间和道路要走，还有很多待解决的问题，比如法律规范、税收等，首先要解决的是税收问题。中国很多事情都很简单，但是税收就不简单了

　　资产证券化也与整个市场的发展有关，如果资产打包证券化的估值还没有拆散卖给小业主的收益高的话，那么资产证券化就没有必要了。

　　总的来说，商业项目资产证券化的方向是对的，大家都往这个方向走，我们也很期待这个市场的成熟，但是也确实不容易。

　　记者：近两年国内房企或者投资者在国外大量收购物业、酒店和写字楼，是不是外资在国内进行收购和投资相对少了很多?资金外流是因为大部分外资对中国的物业市场不看好吗?

　　林木雄：从目前情形来看，外资在国内的投资确实没有以前多了，主要有两个原因：一是当前国内经济正处于调整期，二是国内物业价格已经上升到一定的程度，未来的升值潜力也许还有，但是肯定没有以前好。

　　这就解释了为什么没有太多外资进入中国的原因，但是外资对于国内房地产的关注是一直都没有减少。

　　此外，前两年人们认为人民币要贬值，因而都往境外投资，但现在发现外汇外流了，政策反而有点变了。

　　记者：可能接下来并不会有之前那么多的境外物业收购?险资海外并购是否会因为您刚才提及的外汇监管政策而有所减少?

　　林木雄：机构性投资者和国企背景的企业会往这个方向进军，但是进行境外房地产投资的话，我认为会稍微减少一些，相对来说，个人投资者或民企也许会有所增加。

　　险资企业的资金池多，但是这些企业有资金分散投资的需要，一千亿的投资资金中用几十亿元进行海外投资也是合理的。

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