物美开工建MALL 北京地下零售潜力有多大？

　　2013年10月，北京首个入市交易的地下空间项目经现场竞价后由北京物美置地房地产开发有限公司以3.22亿元竞得，近日北京商报记者发现，该地块环评已经通过并公示，这个约8万平方米的文化娱乐地下MALL预计明年投产。在此之前，北京地下商业多为防空洞改造或者与地铁相连的小型商业。

　　有分析认为，越是成熟市场，有价值的空间就越稀缺，地下商业开发的价值就越大，但目前北京还没有示范性、引导性的地下商业项目，另外，现在地下商业依然主打零售，和地上商业并无区别，所以也难成气候。

　　物美开工建MALL

　　在“北京雕塑园地下文化娱乐中心项目”的《建设项目环境影响报告表》(以下简称“环评表”)中，北京商报记者看到，该地性质为文化娱乐(地下)，海拔高程59.6以下总用地面积28450.283平方米，全部为建设用地;总建筑面积8万平方米(其中地下经营性面积不大于4.2万平方米车库及配套用房3.8万平方米)。

　　根据环评表中的主要经济技术指标，8万平方米全部为地下建筑面积，地下一共三层，地下一层和地下二层规划为经营性面积，其中文化娱乐规划面积为3.2万平方米，商业面积规划为1万平方米，地下三层的车库及配套用房规划面积为3.8万平方米，机动车停车位800个。

　　“北京雕塑园地下文化娱乐中心项目”位于北京市石景山区玉泉路。项目位置为：东邻玉泉路，南邻鲁谷路，西邻北京国际雕塑公园。2013年9月，经北京市人民政府批准，北京市国土资源局在北京市土地交易市场挂牌出让“北京雕塑园地下文化娱乐中心项目”国有建设用地使用权，2013年10月，北京物美置地房地产开发有限公司竞得该项目的国有建设用地使用权，并取得了北京市国土资源局《北京国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》，负责建设“北京雕塑园地下文化娱乐中心项目”。作为北京市国土局 “试探性”单独出让的首个地下地块，该地块当时成交额之高超过了不少业内人士的预计。

　　物美集团新闻发言人许丽娜向北京商报记者介绍，这个项目物美从2007年便开使关注，2013年拍下，但许丽娜并未透露物美对于该项目的具体规划。北京商报记者在该地块现场看到，这一地块目前全部被围挡起来，作为物美沁山水店停车场使用，地面上是裸露的土地和石块，还没有任何规划修建迹象。

　　地下商业进化

　　在北京商报记者的多次采访中，大多数常住北京的消费者对于京城地下商业并没有明确的印象，在他们看来，西单77街、部分地铁站的“地铁尚城”、中关村购物广场等少数几个可以数得上来的与地铁相连的商业街成为北京地下商业的代表。

　　北京商业经济学会秘书长赖阳告诉北京商报记者，早期北京的地下商业项目主要是由防空洞或者其他防空空间改造而成的，如大栅栏、天兰天、复兴商业城等，特点是改造成本低。

　　但是后来随着城市建设的推进，一些大区块的开发，出现了一些可以利用的地下空间，比如海淀斜街、家乐福中关村店都是这个时期的项目，中关村西区下沉式的商业项目当时是按照地上地下整体规划的，地上为写字楼，地下为商业服务区，按照当时的规划，中关村西区是集合了“地下管廊+地下空间开发+地下环行车道”三位一体的地下综合构筑物模式。在赖阳看来，上述综合开发理念是北京地下商业发展的第二个阶段。

　　在赖阳看来，在之前地面资源充足的情况下，往下挖的成本高于地上，收益回报率低，对于开发商来说，只要城市开发够的话就不做地下，而现在已经呈现往下走的趋势，因为土地价值高，往下开发可以扩展成本利用效率。

　　目前北京已经进入地下商业开发的第三个阶段，也就是突出地下商业的阶段。据赖阳介绍，现在很多购物中心将地下作为很重要的开发部分，比如国瑞城的中厅就设置在地下二层。在赖阳看来，之前的地下商业项目是为了趁势打造，而现在的地下商业项目是在城市规划的前提下，增加商业容积率面积，有价值的土地越来越少，往下开发是一个趋势性的思路。

　　中国购物中心产业资讯中心主任郭增利表示，在日本和韩国等国家，地下商业开发力度比较大，而且规模都比较成气候，越是成熟的市场，有价值的空间越稀缺，从大势发展上看，北京、上海、深圳等一线城市，地下商业发展的前景非常可观。

　　要跳出商业

　　地下商业开发项目在北京并不少，而且一直在增加，目前可查在建的地下商业项目包括CBD核心区地下公共空间，有规划3万平方米的商业街;王府井正在修建地下综合管廊，未来有望形成地下商业街。

　　据北京商报记者了解，CBD核心区地下公共空间按照规划主要包括地下交通系统、地下商业街、地下公共建筑、地下基础设施、地下储存空间、地下防御空间等，总面积达52万平方米，建成后将成为首都最大的地下公共空间。不管是已建项目还是在建项目，地下商业多是临地铁而建，人口密度高，交通方便。

　　值得注意的是，截至目前北京一直没有出现标杆性地下商业项目。新奥购物中心作为面积高达20万平方米的地下购物中心项目，曾经被业界寄予厚望，不过据商业观察人士介绍，新奥购物中心仅有儿童体验业态经营不错，而作为主力店的天虹百货经营惨淡。

　　郭增利对北京商报记者表示，前几年地下商业开发在全国范围内势头都很猛，出现了很多成规模的地下商业街，现在明显出现了放缓和降温的趋势。在郭增利看来，地下商业降温的原因之一是，很多项目是以经营权出售的方式在运营，并没有拿到产权，后期会因为没有产权出现诸多遗留问题，正好遇到地上商业集中投放市场，地下商业的优势就没有那么明显。在上述人士看来，需要从城市规划上给地下商业一个明确的产权地位，是发展地下商业的前提和基础。

　　郭增利认为，目前制约地下商业发展的一个因素是土地集约发展做得不好，另外一个是品牌商对于地下商业的理解和对成熟市场的理解不一样，可能还有一些偏差，这就意味着地下商业开发商在未来定位方面，一定要不同于以往强调零售的经营模式，在他看来，以往的地下商业街全部以零售小门店组成，和地上商业相比毫无特色和差异化。“要不拘泥于商品零售，跳开零售，发挥地下优势，向运动、健身、休闲、娱乐等社会文化服务方面发展。”郭增利认为，地下商业开发时，考虑到土地利用价值最大化，不应该定位于一个简单的商业经营体，而是一个社会服务体。