开店要盈利，选址是关键：开店选址干货到了，请笑纳

有人做过一个形象的比喻：开店选址就像找异性结婚，匹配度越高，幸福系数就越大。

首先，你不要试图改变环境，这不是人力能做到的。换言之，商圈内客流的多少、商圈内客流的社会角色、商圈内客流的生活工作节奏等，都是客观存在的，在选之前，你要确定，你的产品是否适合在这个商圈内生存。

如果非要在肮脏的菜市场开一间高端服装店或商务咖啡馆，迎接你的将是清闲无比的日常；那些买菜的大妈，只会把你的高档店铺当成“电影”来看。

其次，要清楚自己商铺提供的产品是有形产品还是无形产品，并根据产品特点列出一份清单，给自己所提供的产品归类，并列出产品特点，确定是否在某个相中的商圈中运营。换言之，要清楚自己是干什么的。

再次，了解各类商圈的特点，再根据自己的定位选定商圈。

①机场、车站等属于客流类商圈，客流节奏快，一般是买了就走；

②社区类商圈又分医院、学校、写字楼、居民小区等，细分各个区域的特点又有不同；

③上面两种的复合体又称复合型商圈，一般属于城市中的核心商圈，或靠火车站的延伸形成大的商圈，如，广州火车站附近的服装批发商圈等；

④还有就是店中店，每一个商城、美食广场等均有各自对应主题定位，例如批发市场、平价市场、高端商城等。

清楚了上面四点，就可以坐下来分析目标商圈的情况了。

如，商圈内有多少竞争对手，分别处于什么段位；

观察商圈内所有店铺的生意状况，判断整体客流的消费力；

商圈发展潜力如何，是扩张发展，还是会存在修地铁盖房子拆迁等缩水发展；

自己现有资金基础，如果在这里开店，是否和此商圈内的租金、兑费总额持平等。

这最后一点看似无关紧要，但却是开店选择的重点。因为一旦因为开店负债太多，后续经营可能就成问题。这时，就要清楚自己的资金财力能否支撑在这个商圈内开店，如果远远超出预算，就不要硬拿，而去选择更合适的商圈。

接下来还有一个问题：确定商圈了，却发现没有闲置的店铺怎么办？

这时，就需要把目标商圈内所有店铺明细整理成档案，如，店铺名称、店铺类别、店铺面积、店铺位置、店铺生意状况、店铺人员等。在此基础上，挖掘到目前在该商圈内的最好位置店铺，然后想法获取店铺老板的信息，主动出击与店铺老板约谈兑店事宜。‍

富迪企业集团有限公司中国区CEO，清华大学EMBA总裁班特聘讲师，财经达人史光起先生，曾就开店选址问题作过一个“如何选择聚客热点”的演讲，归纳如下：

1、商业街或步行街

这类店铺多数集中在市中心，或是较为繁华的地方，优点是客流量大，缺点是租金高，如果经营能力有限，很容易赚不出租金来。

2、购物中心

购物中心都是有自身整体风格定位的，如果你的店铺和购物中心整体定位的人群不符，也就意味着购物中心的顾客并不是你们店的顾客，那就注定要失败。

3、街路两侧

零散分布于街路两侧的店铺，人气较差，但是租金比较低，如果缺少选址经验，虽然租金便宜，但看走眼也有很大风险。

4、小区

小区客流很稳定，但老旧小区住的老年人，及外来务工人员，整体消费能力较差，开店只适合平价大众商品。中高档小区适合走中高端品质、体验路线。

5、写字楼

写字楼是白领的根据地，开一家为商务洽谈、商务配套的咖啡厅、西餐厅、复印制图就很合适。但节假日很可能没生意。

6、机场

机场顾客群体整体定位高端，但总体客流较小，适合销售有品质的品牌商品。另外，在出行大厅开店好过接机大厅。

7、火车站、客车站

客流量较大，但多为大众群体，适合做方便快捷的大众餐饮，以及销售一些应急用品的便利店。店开在等候区要好于开在通道区。

8、公交车站、地铁口

客流量非常大，但却是传统讲的“流水地”，只适合做那些可以打发时间、交易迅速、方便应急的生意，如饮料、炒货，小玩意儿之类。

9、医院

医院附近人流集中，但具有一定的特殊性，一般的生意在医院附近，对比起较高的房租，并没有太大优势，这里更适合符合医院特点的餐饮、医疗用品、鲜花礼品店、便利店等。

10、学校

中小学校附近除了适合销售一些学生必须用品，还适合开一些可以影响学生家长的店铺，比如兴趣班、补习班等。而大学附近则消费能力会有所提高，但也主要以新奇有趣、高性价比为主。

11、建材城、批发市场

这类地方没有游客，只有顾客，在这种地方开店，除了为专业配套的店铺，就是经济实惠、方便快捷的餐饮适合了。

12、旅游景区

旅游区开店的逻辑和其他地方不太一样，这里并不指望顾客回头，所以侧重点是如何提高销量和毛利率，店铺也主要适合餐饮住宿和娱乐设施、旅游纪念品等。

另外，史光起先生提醒大家，并不是同行都是冤家，很多行业店铺都聚集在一条街或一栋楼里，反倒有聚集效应，让大家的生意都会更好；这里所说的竞争对手是指你们的核心产品几乎一样，而你们又没人家做得好，这样的店铺要避开。当然，好的商圈没那么多位置可供挑选，购物中心里能避开楼层或一个区域就可以，街边店能避开500米以上就可以考虑。

其实，我们老家有句俗话“货卖大堆”就是这个意思。一个人卖菜可能没人注意，几十人卖菜就形成了一个小市场。因此，这也是选址需要考虑的问题之一。‍

昨天在外面吃饭，是一家烤鱼店，饭后和老板聊了几句，也谈到了选址问题。

这位不愿透露姓名的老板说，开店最重要的是选址了，选址不成功，前边昂贵的装修费用可能会全泡汤。

开店君请他详细谈谈。

烤鱼店老板说，就说大街上开店吧，学问就大了。比如，把店开在两条主要生活道路交叉口，和开在面对一条主要生活道路区别就大了。还有更次的，那就是把店开在只面对一条次要生活道路上。其中，两条主要生活道路交叉口是兵家必争之地，因为它构成了商圈最重要的战略制高点。

因为立地位置是重要的竞争手段。店面的可及性、可见性及方便性，都构成选择立地位置的关键决定因素。

这家烤鱼店是连锁店，小镇上还有另一家，开在对面街上，两个店相距1000多米，还要拐过一个街道才到，因此，周边的竞争强度几乎为零，来店消费的老客户，和另一家店几乎没有交叉，这也从根本上杜绝了因抢客而造成的降价或促销，保证了每天的利润。

烤鱼店老板说，客流量和客单价，你的选址必须占有其中一项，比如开在CBD区，那里的白领消费能力强，客单价高；或者开在打工者居住的集中小镇，则固定消费群体庞大，客流量大。

当然，在开店前，他们也就这个小镇开店能否挣钱作了假设与验证评估。烤鱼店老板说，这也是开店选址秘籍之一。具体就是，开设门店之前，会做一份假设营业额报告，内容包括：预估客数、主副商圈属性所占比例、客单价、购买金额、毛利率、营业管理力等。这是为开店后假设与验证结果不同而设置的，为的是更全面地评估盈利情况和“假设”的差距，并找到弥补的策略。

因此，烤鱼店老板说，开店选址还是有一定技巧的，虽然并不一定都用的上，但是先要学会。就像考大学，不是每一个题都能考到，但却要都学会，才能保证万无一失。

比如，在著名连锁店或强势品牌专卖店附近开店，俗称“傍大款”，可省去考察商铺市场的时间和精力；巧用“物以类聚”，在销售某类商品的“集中市场”开店，省去了宣传的时间和费用。另外，不能图省力，没有独立店铺，这样会给店面今后的促销带来很大麻烦。‍